7 成本管理業(yè)務流程－房地產(chǎn)企業(yè)
一、業(yè)務目標    
    
成本核算記錄真實、準確、完整，確保財務報表真實、公允；     

加強成本控制工作，實施全過程成本動態(tài)管理，提高公司競爭力；    
   
成本核算符合國家法律法規(guī)、會計準則以及公司有關(guān)規(guī)章制度的要求。    

二、業(yè)務風險    
    
成本記錄與核算不準確，可能導致財務報告及信息披露不真實、不完整；    
    
項目成本管控能力差，可能導致經(jīng)濟效益流失、企業(yè)出現(xiàn)虧損；    
    
成本核算不符合或違反國家有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)規(guī)章、制度的要求，可能遭受外部處罰、經(jīng)濟損失和信譽損失。    

三、業(yè)務范圍    
該子流程主要描述了中國建筑股份有限公司（以下簡稱“股份公司”）房地產(chǎn)業(yè)務關(guān)于成本管理的相關(guān)流程，主要包括前期成本策劃、實施過程中成本分析與調(diào)整、簽證管理、開發(fā)成本歸集等，在成本管理過程中，應確保不相容職責相分離。    

四、業(yè)務流程描述    
1 前期成本策劃    
可研階段的成本策劃：在完成土地購置后，子公司合約部根據(jù)實際的土地成交價進行成本盈利預測，編報《項目成本盈利預測表》、《建安成本目標控制表》、《項目現(xiàn)金流量預測表》，經(jīng)過子公司財務、合約、工程等部門審核會簽后，且經(jīng)子公司總經(jīng)理簽字確認后，正式上報公司成本管理中心，經(jīng)審核后報公司總經(jīng)理審批后，以正式文件的形式下達給子公司，作為市場定位階段選擇方案的成本控制目標。    
市場定位階段:在公司批復子公司營銷設計部編制的定位報告后15個工作日內(nèi)，子公司合約部按照所確定的物業(yè)類型和檔次修改成本盈利預測，關(guān)于繼續(xù)修改、完善成本盈利預測及其審核過程，參見本流程1.1，作為規(guī)劃設計階段選擇方案的成本控制目標。     
個工作日內(nèi)按照設計結(jié)果繼續(xù)修訂成本盈利預測，關(guān)于繼續(xù)修改、完善成本盈利預測及其審核過程，參見本流程1.1，作為施工階段的成本控制目標。 規(guī)劃設計階段：子公司營銷設計部編制的規(guī)劃設計方案獲得通過后，子公司合約部在市場定位階段成本控制目標范圍內(nèi)，對影響成本的關(guān)鍵指標進行限額設計。初步設計完成后，子公司合約部在實施過程中的成本分析與調(diào)整    

2 在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準）時，子公司合約部對建安成本進行預測，編報《項目建安成本預測明細表》，經(jīng)過子公司財務、合約、工程等部門審核會簽后，且經(jīng)子公司總經(jīng)理簽字確認后，正式上報公司成本管理中心，經(jīng)審核后報公司總經(jīng)理審批后，正式下達給子公司，作為項目竣工結(jié)算的建安成本控制目標。    
在施工過程中，子公司合約部及時跟蹤建安成本的執(zhí)行情況，在進度的關(guān)鍵節(jié)點上進行成本預測，成本預測的次數(shù)和具體節(jié)點可根據(jù)項目的不同情況分別確定，但無論何種情況，主體結(jié)構(gòu)封頂后15個工作日內(nèi)子公司都應編報《項目建安成本預測明細表》，經(jīng)過子公司財務、合約、工程等部門審核會簽后，經(jīng)子公司總經(jīng)理簽字確認。關(guān)于繼續(xù)修改、完善成本盈利預測及其審核過程，參見本流程2.1，如果預計建安成本超過控制目標，則需按照2.3的規(guī)定辦理。    
如果項目施工階段出現(xiàn)總成本預計超支1%或者建安成本超支3%的情況時，子公司合約部及時上報《項目成本超支審批表》或《建安成本超支審批表》，并附上成本超支分析報告，經(jīng)公司總經(jīng)理批準后子公司相應調(diào)整成本控制目標。    
個工作日內(nèi)，子公司合約部負責統(tǒng)計分析建安成本控制情況，編制項目成本后評估報告，同時上報公司成本管理中心備案，用于總結(jié)成本管理的經(jīng)驗教訓，提高專業(yè)能力與管理水平   

3 簽證管理    
分包商申報簽證程序    
凡是影響到工期、進度、質(zhì)量、工程成本費用的變動的工程事項須辦理工程簽證，簽證的辦理按照3.1.1以及3.1.2予以辦理。    
天內(nèi)，分包商提出工程簽證單，報子公司合約部主管人員審批。 當分包商收到涉及返工的工程指令及委托書等函件時，分包商立即停止工作，并最遲于次日與子公司工程部、合約部主管人員一起核定返工工作量；根據(jù)工程指令無法計算出工作數(shù)量的，分包商最遲于接到返工指令的次日，與子公司工程部、子公司合約部主管人員一起到現(xiàn)場核定工作數(shù)量。經(jīng)現(xiàn)場核對后的    
其他情形的簽證單，按分包合同規(guī)定的變更費用申請期限申報。    
簽證單審批程序
子公司合約部主管人員收到簽證單后，按分包合同分別填寫工程簽證登記表。   
個工作日內(nèi)在簽證單上簽署審核意見。 5 個工作日內(nèi)，完成數(shù)量復核，并給出建議的價格。子公司合約部主管人員初步審核的簽證單交給子公司總經(jīng)理審核簽字，子公司總經(jīng)理在 10 個工作日內(nèi)出具審核意見，并將簽證單返還給子公司合約部主管人員。子公司合約部主管人員在 5 個工作日內(nèi)，將簽證單交給子公司工程部主管工程師審核簽字。主管工程師在 2 子公司合約部主管人員在收到簽證單后的  
按照《中建地產(chǎn)管理手冊》的《授權(quán)管理制度》規(guī)定，授權(quán)范圍內(nèi)簽證單由子公司總經(jīng)理審批后予以執(zhí)行，授權(quán)范圍外簽證單由子公司總經(jīng)理     
198簽署審核意見后，報公司項目發(fā)展部審核后，由公司總經(jīng)理審批簽字后予以執(zhí)行。    
監(jiān)理單位是否參與簽證審批，可由子公司視監(jiān)理合同的委托內(nèi)容具體情況決定。    
簽證單審核意見要求    
一般情況下，各層審核意見不得簡化為“同意”、“屬實”、“工程量屬實”等詞語或無任何審核意見而只作簽名。     
工程部主管工程師應對簽證事實的真實性作出說明。對經(jīng)現(xiàn)場合適的工程數(shù)量準確性作出判斷（經(jīng)書面計算的工程數(shù)量不需要主管工程師核定），對分包商完成的圖紙尤其是尺寸進行核對。    
子公司合約部主管人員需對簽證內(nèi)容是否屬于分包商合同責任作出判斷，復核經(jīng)主管工程師核定的工程數(shù)量，并提出價格建議。    
子公司經(jīng)理在主管工程師和合約部主管人員的審核意見基礎上，提出審核意見。   

4 開發(fā)成本歸集    
原始單據(jù)的提交與收集  
每月末，各級公司各部門提交當月經(jīng)濟業(yè)務原始憑證及相關(guān)審批單據(jù)：    
合約部預結(jié)算管理人員編制《月度分包預（結(jié)）算書》，經(jīng)合約部主管人員審核簽字后報子公司經(jīng)理，子公司經(jīng)理審核簽字后報子公司財務部；  
合約部物資管理人員根據(jù)月度物資設備驗收單、發(fā)（退）料單、租賃合同等資料編制《月度物資設備收發(fā)存報表》，經(jīng)合約部主管人員審核簽字后報子公司經(jīng)理，子公司經(jīng)理審核簽字后報子公司財務部；   
各級公司人力資源部工資管理崗位人員根據(jù)公司考勤及公司人員工資標準編制《月度工資計算表》，經(jīng)人力資源部負責人審核簽字后報子公司經(jīng)理，子公司經(jīng)理審核簽字后交財務部辦理工資發(fā)放手續(xù)；    
其他成本支出原始單據(jù)，由經(jīng)辦人在原始單據(jù)上簽字后，送交各級公司相關(guān)部門主管人員簽字，經(jīng)子公司經(jīng)理審核簽字后交財務部辦理報銷手續(xù)。   
項目成本核算     
在收到各原始單據(jù)后，各級公司財務部會計核算人員對原始單據(jù)進行審核，審核無誤后進行賬務處理，編制成本記賬憑證，財務部主管人員審核記賬憑證，審核無誤后在記賬憑證上簽章確認。    
房地產(chǎn)成本歸集的會計科目包括一級會計科目“開發(fā)成本”，“開發(fā)成本”科目下設二級科目進行明細核算，分別為“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”、“基礎設施費”、“建筑安裝工程費”、“配套設施費”“開發(fā)間接費”。  

五、相關(guān)制度目錄    
1 《中建股份公司會計制度》     
2 《中建地產(chǎn)管理手冊》    

六、主要控制點、    
1 成本策劃管理     
2 實施過程中的成本分析與調(diào)整及其審核     
3 簽證單的審核     
4 開發(fā)成本的歸集及其審核     

七、檢查資料   
1 項目成本盈利預測表     
2 建安成本目標控制表     
3 項目現(xiàn)金流量預測表    
4 定位報告     
5 規(guī)劃設計方案     
6 項目建安成本預測明細表
7 項目成本超支審批表     
8 建安成本超支審批表     
9 成本超支分析報告     
10 項目成本后評估報告     
11 工程簽證登記表     
12 工程簽證單     
13 月度分包預（結(jié)）算書     
14 月度物資設備收發(fā)存報表    
15 月度工資計算表    
16 其它成本支出原始單據(jù)
17 成本記賬憑證    

八、業(yè)務流程圖（略）    

來源：巨靈鳥 歡迎分享本文